Sąsiad nie zgadza się na przeprowadzenie przyłącza - co wtedy?
Są sytuacje, w których doprowadzenie do nieruchomości określonych mediów czy przyłączy (na przykład sieci wodociągowej lub kanalizacyjnej) nie jest możliwe. Na przeszkodzie stoi najczęściej brak zgody właściciela nieruchomości sąsiedniej, przez którą takie sieci musiałyby zostać przeprowadzone. Nie oznacza to jednak, że nic nie da się zrobić.
Zacznijmy od wyjaśnienia, czym jest prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, bowiem jest to ważne pojęcie z art. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane. Zgodnie z tym przepisem każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami. Jest to tzw. zasada wolności budowlanej. Z zasady tej, a przede wszystkim z treści prawa własności wynika też a contrario, że:
- nikt inny poza właścicielem gruntu nie może nim dysponować na cele budowlane (choć są oczywiście wyjątki, np. właściciel może umową rozszerzyć to prawo na inne osoby);
- właściciel gruntu nie musi niczego budować, jeśli nie chce.
Problemy zaczynają się więc gdy inna osoba jest właścicielem nieruchomości a inna inwestorem. I tak na przykład dopiero na podstawie zgody właściciela na wykonanie kanalizacji sanitarnej inwestor może uzyskać prawomocne pozwolenie na budowę tej kanalizacji na gruncie właściciela.
Z artykułu dowiesz się:
- co, jeśli nie masz zgody na przyłącze,
- jakie są rodzaje służebności,
- czym jest decyzja ograniczająca sposób korzystania z nieruchomości.
Co gdy zgody nie da się uzyskać
Jeżeli inwestor nie może pozyskać zgody właściciela sąsiedniej nieruchomości to musi wstrzymać się z realizacją inwestycji w całości, albo przynajmniej wstrzymać wykonywanie już rozpoczętych prac. Tak może być w szczególności, gdy właściciel nieruchomości wprawdzie udzielił zgody na zamierzenie budowlane, ale następnie ją wycofał. A może to zrobić w każdej chwili, także po uprawomocnieniu się pozwolenia na budowę, a nawet wbiciu pierwszej łopaty w ziemię. Takie działanie właściciela całkowicie niweczy możliwość budowy na jego gruncie.
Aby tego uniknąć zamiast (albo oprócz) uzyskania jednostronnej zgody właściciela warto zawrzeć z nim umowę, w której zezwoli na prowadzenie określonych prac. Z takiej dwustronnej umowy, przewidującej reguły jej rozwiązania, właściciel nie wycofa się już jednostronnie, a w każdym razie nie bez istotnych przyczyn sprecyzowanych w umowie (np. gdy inwestor wyrządza szkodę na nieruchomości właściciela albo zakres prac rzeczywiście prowadzonych jest szerszy niż umówiony). Naturalnie w takich przypadkach konieczne będzie zapewne zastrzeżenie właścicielowi w umowie jakiegoś wynagrodzenia.
Właściciel w ogóle nie współpracuje
Nawet jednak w sytuacji, gdy właściciel nie chce wyrazić zgody ani podpisać umowy (nawet na bardzo korzystnych dla niego warunkach), inwestor nie jest bezsilny. Może on przede wszystkim:
- zażądać ustanowienia odpowiedniej służebności gruntowej;
- złożyć do starostwa wniosek o wydanie decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości.
Służebność
Służebność jest prawem, które obciąża daną nieruchomość, na przykład nieruchomość na której właściciel sąsiedniej nieruchomości zamierza wybudować sieć. Mamy więc do czynienia z nieruchomością obciążoną (które właściciel jest obowiązanym) i nieruchomością władnącą (której właściciel-inwestor jest uprawnionym).
Służebność gruntowa
Inwestorowi chodzi o to, aby uzyskać służebność obciążającą nieruchomość sąsiednią w sposób ograniczający możliwość korzystania z niej – jest to tzw. służebność gruntowa. Jej ustanowienie powoduje, że obowiązany nie może w pełni korzystać ze swojego prawa własności.
Służebność drogi koniecznej
Typowym rodzajem służebności gruntowych jest służebność drogi koniecznej. Ustala się ją gdy nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej – wówczas właściciel bez dojazdu może żądać od sąsiada aby ten udostępnił mu część działki na dojazd. Analogicznie można wykorzystać służebność gruntową do doprowadzenia na działkę niezbędnych mediów.
Drugim rodzajem służebności, który wręcz jest stworzony do budowy sieci, jest służebność przesyłu. Ta służebność polega na prawie do korzystania z cudzej nieruchomości, na której można posadzić urządzenia przesyłowe należące do uprawnionego (służące np. do transportu płynów). Po pierwsze więc, o ustanowienie takiej służebności może się jednak ubiegać wyłącznie tzw. przedsiębiorca przesyłowy. Po drugie, jest ona ustanawiana na rzecz tego przedsiębiorcy, a nie na rzecz nieruchomości, która korzysta z sieci.
Co obejmuje treść ślużebność drogi koniecznej
Treść służebności drogi koniecznej obejmuje nie tylko prawo korzystania z nieruchomości obciążonej w zakresie niezbędnym do przejazdu i przechodu, ale także prawo do:
- wyrównania poziomu gruntów pomiędzy nieruchomościami władnącą i służebną,
- wybudowania i utrzymania urządzeń potrzebnych do powstania drogi koniecznej, oraz
- przeprowadzania niezbędnych urządzeń liniowych w celu zaopatrzenia nieruchomości władnącej w media, takiej jako woda, prąd, gaz, kanalizacja czy telekomunikacja.
Kwestie te doprecyzowuje umowa o ustanowienie takiej służebności albo orzeczenie sądu. Niezmiernie ważne jest więc to, jak określamy przedmiot umowy o ustanowienie służebności oraz jak formułujemy żądanie pozwu.
Ustanowienie służebności drogi koniecznej: umowa albo sąd
Służebność gruntowa, w tym drogi koniecznej, jest bezterminowa i może być ustanowiona przede wszystkim na mocy umowy między właścicielem nieruchomości władnącej i obciążonej. Oświadczenie obowiązanego musi mieć formę aktu notarialnego. Fakt ustanowienia służebności nie musi być ujawniony w księdze wieczystej.
Umowa będzie przewidywała wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności. Wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności gruntowej zależy od ustaleń pomiędzy właścicielami obu gruntów ale zazwyczaj przenosi ono utratę wartości nieruchomości i rekompensatę za ciężary wynikające z umiejscowienia sieci pod gruntem obciążonym.
Jeżeli właściciele nieruchomości nie dojdą do porozumienia, w takiej spornej sytuacji służebność drogi koniecznej może zostać ustanowiona przez sąd.
Decyzja ograniczająca sposób korzystania z nieruchomości
Art. 124 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami pozwala staroście na ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości. Starosta czyni to poprzez wydanie decyzji administracyjnej. W tej decyzji udziela zezwolenia na:
- zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji; a także
- innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń
jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody.
Takie ograniczenie zawarte w decyzji musi być zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego a w przypadku jego braku z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.
Inwestor może więc skorzystać z tej możliwości i zawnioskować o wydanie decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości. Decyzji precyzyjnie określa rodzaj inwestycji oraz ograniczenia jakich z tego tytułu dozna właściciel.
Ograniczenia tego rozwiązania są dwa:
- nieruchomość w stosunku do której wydana jest decyzja musi być przeznaczona na lokalizację inwestycji celu publicznego;
- wydanie decyzji jest możliwe wyłącznie przed rozpoczęciem prac i przed uzyskaniem pozwolenia na budowę.
Udzielenie takiego zezwolenia może nastąpić wyłącznie po uprzednim przeprowadzeniu rokowań z właścicielem nieruchomości lub jej użytkownikiem wieczystym. Do wniosku o wydanie zezwolenia inwestor dołącza dokumenty z przeprowadzonych rokowań.
Zamiast podsumowania
Jak zauważa się w literaturze, zarówno żądanie ustanowienia służebności drogi koniecznej przez sąd jak i art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami prowadzi do tego samego celu. Jest nim przymusowe ograniczenie własności nieruchomości. Dzieje się to wprawdzie w uzasadnionym, ale indywidualnym interesie osoby, która nie zawarła (z jakichkolwiek przyczyn) umowy z właścicielem nieruchomości obciążanej. Z tego powodu odpłatność (wysokość wynagrodzenia) w przypadku skorzystania z któregokolwiek z tych instrumentów powinna się kształtować na podobnym poziomie.
